Fundos e Investimentos Imobiliários: Uma Opção Inteligente Para Investidores

Está buscando uma forma inteligente e segura de investir em imóveis, mas não tem domínio sobre o universo dos ativos financeiros? Então, os fundos de investimentos imobiliários são a solução ideal para você.

No mercado imobiliário, nem sempre é viável ou prático comprar propriedades físicas, por  isso, os fundos de investimentos imobiliários oferecem uma maneira mais acessível e diversificada de aplicar seu dinheiro. Ainda mais, estes permitem que você invista em uma carteira negociada de imóveis, sem precisar lidar com a administração direta da propriedade.

Assim, seja um investidor iniciante ou que já tem uma certa experiência no setor de finanças, este artigo vai te ajudar a se aprofundar e a ampliar seus horizontes. Nesse sentido, vamos abordar informações relevantes como: o que são os fundos de investimentos imobiliários, como funciona, os tipos existentes, como investir e entre outros dados. Tenha uma boa leitura!

O que são os fundos de investimentos imobiliários?

Em primeiro lugar, os fundos são popularmente conhecidos como Flls, são grupos de pessoas que têm um objetivo em comum de investir em investimentos imobiliários. Esses fundos funcionam como aplicações realizadas por meio da Bolsa de Valores, onde os investidores podem comprar cotas e ganhar dinheiro com a valorização delas ou com a distribuição de rendimentos efetuada pelo administrador do FII.

O gerente do fundo deve escolhe ronde investir. Os ativos adquiridos pelos FIIs, geralmente são empreendimentos imobiliários, como shoppings, galpões logísticos, prédios comerciais, unidades hospitalares, entre outros.

Ao adquirir a cota, o investidor torna-se o dono de um desses imóveis e passa a receber os rendimentos proporcionais ao aluguel gerado pelos ativos. Além de que, o indivíduo também consegue o lucro vendendo as cotas por um preço maior do que o preço da aquisição.

Logo, investir nos fundos de investimentos imobiliários é uma alternativa plausível para diversificação da sua carteira, obtenção de renda passiva e exposição ao comércio imobiliário sem a necessidade de conseguir posses físicas. 

Como funcionam os FIIs?

Os fundos são gerenciados por uma empresa ou analista da bolsa de valores. Dessa forma, eles funcionam da seguinte forma:

• Gestão profissional: Profissionais especializados, como administradores e gerentes, são os responsáveis por tomar as decisões de investimento em nome dos cotistas.
• Variação: Os FIIs ofertam aos adquirentes a possibilidade de diversificar seus pecúlios na área de imóvel, pois os meios são empregados na carteira de ativos, como estabelecimentos comerciais, residenciais, shoppings e entre outros, ajudando a reduzir o risco concentrado em apenas um bem.
• Rendibilidade: Esta é obtida de diferentes maneiras, como a obtenção de aluguéis de imóveis da carteira, a valorização e a distribuição aos quotistas. Esses rendimentos são pagos mensalmente.
• Negociação em Bolsa: Proporciona aos investidores, a compra e venda das cotas de fundos de forma ágil e fácil, assim como ocorre nas ações.
• Dividendos: Os FIIs são obrigados pela legislação a distribuir a maior parte de seus lucros aos cotistas ou fornecer uma fonte de renda regular.
• Transparência e acompanhamento: Os fundos imobiliários devem informar dados importantes sobre sua orientação, desempenho e ativos da carteira. Isso permite que os clientes acompanhem de perto a performance do fundo.

É válido citar que os fundos de investimentos imobiliários apresentam riscos, falaremos deles mais a frente. Portanto, sugerimos que os aquisidores façam uma avaliação cuidadosa e busquem a instrução de especialistas antes de aplicar o dinheiro nos FIIs.

Para investir em fundos precisa usar uma corretora de investimentos, uma das que mais oferece alternativas de fundos é a Rico, acesse o site da empresa e veja se vale a pena (https://www.rico.com.vc/)

Quais as características desta modalidade de investimento?

De antemão, os FIIs contam com muitas particularidades. Confira as principais características dessa categoria de investimento:

Condomínio fechado

 Isso quer dizer que o investidor não pode resgatar suas parcelas antes do prazo determinado pelo fundo.

Contudo, há um jeito de sair do fundo, e é pela venda das cotas no mercado secundário, bem como,que em casos menos comuns, também pode-se fazer uma negociação privada. Dessa forma, boa parte dos fundos de investimentos imobiliários tem suas frações negociadas em bolsa de valores ou em um balcão organizado, o que aumenta a liquidez das cotas.

Esses acordos no setor secundário são uma indicação para investidores interessados no fundo, mas que não tiveram a chance de comprar cotas na Oferta Pública na Distribuição ou para pessoas que almejam aumentar sua participação.

Ademais, as operações no mercado organizado, como balcão ou Bolsa de Valores, são realizadas por companhias financeiras consentidas, como os bancos e corretoras, por dois métodos:  contato por e-mail e telefone ou home broker. 

Cotas

As cotas de um FII são frações do patrimônio do fundo, conferindo aos cotistas os mesmos direitos e obrigações. No entanto, os cotistas não possuem direitos reais sobre os imóveis e empreendimentos do fundo imobiliário, nem responsabilidade pessoal por encargos contratuais ou legais.

Oferta de distribuição pública

A princípio, essa é uma oportunidade inicial de investir em FII, onde os idealizadores apresentam o fundo aos potenciais compradores.

O registro na CVM é necessário para garantir a segurança do investimento. O prospecto contém informações sobre a política de investimentos, descrição dos imóveis, fatores de risco, entre outros. Para reservar cotas nessa etapa, o investidor deve entrar em contato com a empresa participante do consórcio de distribuição.

Política 

A política de investimentos é um dos pontos cruciais na avaliação do negócio, pois permite estimar os lucros e riscos de fundos, sendo que deve estar específica no regulamento.

Riscos

Assim como qualquer outro tipo de investimento, os fundos de investimentos imobiliários estão sujeitos a diversos riscos de mercado. Esses riscos podem ser de natureza financeira, econômica ou política. Além do mais, há outros fatores como a taxa de movimentação de bens materiais, desvalorização ou alterações legislativas que possam afetar o setor.

Tenha em mente que pode resultar em perdas patrimoniais devido a instabilidade da redução da liquidez e a volatilidade do mercado.

Imposto de Renda

Nos fundos de investimentos imobiliários, há a isenção do IR sobre os comprovantes recebidos. Para que tal isenção seja válida, a Lei 11.196/05 estabeleceu algumas regras, o que inclui:

• O fundo ter no mínimo 50 cotistas;
• cada pessoa deve possuir no máximo 10%;
• o ativo imobiliário estar presente na lista de bolsa de valores(B3);
• 95% do resultado semestralmente será distribuído aos quotistas;
• O investidor deverá pagar 20% de IR sobre o ganho de capital, em casos de venda das partes. Se houver prejuízo, poderá ser compensado futuramente.

O investidor terá a atribuição de gerar um DARF(Documento de Arrecadação de Receitas Federais) e quitá-lo até o último dia útil do mês seguinte à operação de transferência, assim como, informar o lucro ou dano na declaração anual de IR, na seção de renda variável.

Fundos imobiliários: renda variável ou renda fixa?

Sobretudo, os FIIs são considerados renda variável, independentemente do tipo. Isso acontece porque a maioria dos ativos tem suas cotas negociadas na bolsa de valores, o que faz com que seus preços estejam submetidos a mudanças do comércio. Os rendimentos dependem do lucro que o fundo obtém e podem passar por variações.

Quais os tipos de fundos imobiliários?

Atualmente, existem dois grupos de fundos de investimentos de imóveis: tijolo(renda) e papel(recebível). Veja as 5 modalidades:

1. Fundos de tijolo: São nomeados assim por usarem o dinheiro para comércios físicos, como shoppings, hotéis, lajes corporativas, entre outros. O objetivo é encontrar pessoas que usufruam dos imóveis pagando um aluguel mensal para os cotistas.
2. Fundos de papel: Investem em títulos fixos de crédito imobiliário, como LCI, CEPAC, CRIs, LH, entre outras. Eles geram faturamento por meio dos juros e pagamentos recebidos desses títulos.
3. Fundos de desenvolvimento: Investem em obras na fase de desenvolvimento, como reforma, construção ou ampliação de imóveis. O objetivo é obter lucro com a locação ou venda dessas edificações após a conclusão.
4. FOFs( Fundos de fundos): São adquiridas de outros fundos para agregar no patrimônio, permitindo a diversificação entre divergentes tipos de ativo de imóvel, sem a precisão de selecionar muitos FIIs individualmente.
5. Híbridos: Investem tanto em tijolo e papel, através dessa combinação pode-se tirar muitas vantagens e matização da carteira.

Além destes, tem muitos outros fundos que compensam as demandas e se encaixam no planejamento de vários perfis dos clientes.

Quanto é o faturamento do fundo de investimento imobiliário?

Antecipadamente, a rentabilidade dos fundos de imóveis varia principalmente de acordo com a sua constituição. Outros aspectos que afetam o lucro são a situação do setor e o valor das quotas. 

Uma das principais fontes de ganho são os aluguéis. Portanto, quando todos os imóveis são administrados, os proventos tendem a ser elevados. Para mais, prédios localizados em ótimos pontos comerciais têm maior probabilidade de serem ofertados com preços atrativos.

Todavia, é  fundamental saber que oscilações podem ocorrer e é necessário analisar os ativos que compõem os fundos imobiliários nos quais pretende investir. Em contrapartida, os fundos recebíveis que estão ligados a índices como tarifas SELIC, IGP-M e CDI, tem seus comprovados impactados diretamente pelas inconstâncias desses indicativos.

De um modo geral, uma rentabilidade aceitável gira em torno de 0,6% a.m, podendo alcançar 1% em alguns momentos. Enfim, estude o histórico dos fundos de investimentos imobiliários e lembre que o empenho anterior não garante um lucro futuro.

Vantagens dos fundos imobiliários

Antes de mais nada, quando se trata de investimento imobiliário o brasileiro aposta alto. É fato acreditar que este setor é mais oportuno e seguro. Por isso, mostraremos as 7 principais vantagens dos fundos de investimentos imobiliários:

1. Acesso a empreendimentos qualitativos: Os FIIs possibilitam aos investidores ter acesso a prédios de qualidade e de renome, que normalmente teriam um custo alto e não estariam acessíveis para investidores individuais.
2.  Rendimentos recorrentes: A partilha de rendimentos mensais aos cotistas, receitas de aluguéis e outras fontes de renda, proporcionam um fluxo constante de renda para os investidores, que podem se beneficiar e se organizar melhor financeiramente.
3. Imposto de renda: Os rendimentos distribuídos são isentos de IR para pessoas físicas, desde que atendam às condições. Essa isenção pode ser uma vantagem para os investidores, pois eles recebem os rendimentos líquidos dos tributos.
4. Liquidez: Por serem negociados na bolsa de valores, os FIIs ocasionam uma boa liquidez aos investidores. Isso significa que é possível comprar e vender cotas de modo mais rápido e simples. 
5. Diversidade: Os fundos possuem uma gama extensa e variada de imóveis em muitos setores, ajudando a reduzir o risco e aumentar a oportunidade de retorno.
6. Gestão profissional: Os FIIs são administrados por profissionais gestores, que possuem conhecimento e experiência no mercado de imóveis. Tal atividade traz benefícios, como uma melhor seleção de patrimônios, negociação de contratos locativos e valorização.
7. Proteção contra a inflação: Os aluguéis recebidos costumam ser indexados a índices de preços, isso quer dizer que os rendimentos podem estar protegidos contra a inflação, ajudando a preservar o poder de aquisição dos compradores.

Desvantagens dos fundos imobiliários

Investir nos fundos imobiliários também acarreta algumas desvantagens, aqui estão elas:

1. Riscos: Os fundos estão submetidos a flutuações nos preços dos imóveis e variações na demanda por aluguéis. Esses fatores afetam a evolução e o preço das quotas.
2. Vacância: Mesmo que os FIIs tenham menor risco de vacância, se comparados a investir em imóveis diretamente, ainda há a possibilidade destes ficarem desocupados por algum tempo. 
3. Dependência da gestão: Uma má gestão pode levar a decisões inadequadas de investimentos, falta de transparência ou problemas na administração dos imóveis. Portanto, é importante eleger fundos com gestores competentes e eficientes.
4. Taxas e custos: Os fundos de investimentos imobiliários podem ter tarifas associadas, como taxas administrativas, performance e custos de corretagem. Essas cobranças podem diminuir os retornos líquidos para os investidores.

Como posso escolher o melhor fundo imobiliário?

Anteriormente ao resolver aplicar seu dinheiro, é necessário considerar alguns fatores esseciais:

Objetivos de investimentos 

Defina suas metas de investimento, como renda mensal, valorização do capital ou diversificação da carteira.

Análise de ativos

Além disso, aprender a analisar os ativos que constituem a carteira do fundo imobiliário. Verifique a qualidade dos imóveis, localização, tipo de imóvel e potencial de valorização.

Gestão de fundos 

Avalie a quantidade da gestão de fundo imobiliário, pesquise o histórico do gestor, sua experiência e desempenho passado.

Indicadores financeiros

Considere como indicadores financeiros: valor do metro quadrado dos imóveis dos fundos, a taxa de vacância(quanto menor, melhor) e a taxa de ocupação.

Liquidez

Ademais, verifique a facilidade de compra e venda das cotas, os fundos de investimentos imobiliários com maior liquidez podem ser mais vantajosos.

Se examinar com atenção cada um desses critérios, a sua chance de progresso e sucesso será muito maior. Nos dias de hoje, há sites que entregam muitos indicadores que vão te amparar na sua averiguação.

Lembre-se que a escolha do fundo mais congruente depende do perfil de cada pessoa e de suas necessidades.

Conclusão sobre os fundos de investimentos imobiliários

Nesta matéria, falamos sobre os FIIs, os fundos de investimentos imobiliários, uma alternativa chamativa para pessoas que querem investir e obter exposição no comércio de imóveis de forma acessível e desburocrática. Posteriormente, explicamos como eles funcionam na qual, os administradores ficam com o dever de tomar a decisão mais assertiva para o cliente e as características que fazem parte desse tipo de negócio.

Ainda mais, existem 5 tipos de fundos de investimentos imobiliários e cada um deles é destinado para uma finalidade e o lucro é obtido de vários meios, por exemplo: o fundo de tijolo lucra com o pagamento de locação de inquilinos, enquanto o de papel retira seus lucros pelos juros.

Ela oferece pontos positivos como faturamentos mensais, ausência de imposto sobre a renda, gerenciamento especializado e personalizado e liquidez sobre as cotas. Porém, deve ficar atento a possíveis prejuízos,e para ter uma experiência satisfatória e sem dor de cabeça, procure orientação de um profissional para te ajudar na sua decisão final.

Em síntese, os fundos de investimentos imobiliários são uma ótima maneira de fazer aplicações em ativos variáveis e obter uma renda passiva. Agora, caso você queira iniciar no mundo dos negócios e aplicações em ativos, o primeiro passo é conhecer os melhores investimentos para iniciantes, para não que não perca seu dinheiro em algo que não trará futuros lucros.